Как проверить законность регистрации и защитить право собственности

Николай, 58 лет, собственник квартиры (Николаев)

Вопрос:

«Я узнал, что в Государственном реестре недвижимости появились изменения относительно моей квартиры, хотя никаких сделок я не совершал. Как проверить законность регистрации и восстановить свои права?»

Юридическая консультация

Если в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество появились сведения об изменении собственника, регистрации обременения либо иных правах без вашего участия, это может свидетельствовать как о технической ошибке, так и о незаконных регистрационных действиях, совершенных с использованием поддельных документов или с нарушением процедуры государственной регистрации.

В такой ситуации необходимо действовать незамедлительно, поскольку своевременное обращение значительно повышает шансы на восстановление нарушенных прав.

Какие нормы закона защищают собственника?

Право собственности гарантируется:

• статьей 41 Конституции Украины, согласно которой никто не может быть противоправно лишен права собственности;
• статьями 316, 317, 319, 321 Гражданского кодекса Украины, определяющими содержание права собственности, гарантии его неприкосновенности и недопустимость противоправного лишения имущества;
• статьями 15 и 16 Гражданского кодекса Украины, предоставляющими каждому право на судебную защиту нарушенных гражданских прав;
• Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» № 1952-IV, регулирующим порядок регистрации прав, основания ее проведения, а также порядок обжалования незаконных регистрационных действий.

Как проверить, что именно изменилось?

Прежде всего необходимо получить актуальную информационную справку (выписку) из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Из нее можно узнать:

• кто зарегистрирован собственником квартиры;
• дату государственной регистрации;
• государственный орган или нотариуса, проводившего регистрацию;
• основание регистрации (договор, судебное решение, свидетельство и т.п.);
• наличие ареста, ипотеки, запрета отчуждения или иных обременений.

Эта информация позволит определить, на основании каких документов были внесены изменения.

Какие документы необходимо запросить?

Если регистрационные действия вызывают сомнения, следует обратиться к государственному регистратору либо нотариусу, который осуществил регистрацию, с требованием предоставить копии документов, послуживших основанием для внесения записи.

Нередко именно анализ таких документов позволяет установить использование поддельной доверенности, фиктивного договора или иных незаконных оснований регистрации.

Можно ли обжаловать незаконную регистрацию?

Да.

Закон предусматривает несколько способов защиты.

1. Обжалование в Министерство юстиции Украины

В случаях, предусмотренных статьей 37 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», решение государственного регистратора может быть обжаловано в Министерство юстиции Украины или его территориальные органы. По результатам рассмотрения жалобы незаконное регистрационное действие может быть отменено, а решение регистратора — аннулировано.

2. Обращение в суд

Если регистрация нарушает право собственности либо связана со спором о праве, собственник вправе обратиться в суд с требованиями:

• признать регистрационные действия незаконными;
• отменить решение государственного регистратора;
• признать недействительными документы, на основании которых была проведена регистрация;
• восстановить право собственности;
• истребовать имущество из чужого незаконного владения (при наличии соответствующих оснований согласно статьям 387–388 Гражданского кодекса Украины).

Судебное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный реестр прав.

Следует ли обращаться в правоохранительные органы?

Если имеются признаки мошенничества, подделки документов или незаконного завладения недвижимостью, необходимо подать заявление в органы Национальной полиции.

В зависимости от обстоятельств действия виновных лиц могут содержать признаки преступлений, предусмотренных, в частности:

• статьей 190 Уголовного кодекса Украины (мошенничество);
• статьей 358 УК Украины (подделка документов, печатей, штампов);
• статьей 365-2 УК Украины (злоупотребление полномочиями лицами, предоставляющими публичные услуги, если к противоправным действиям причастен государственный регистратор или нотариус).

Наличие уголовного производства может способствовать получению доказательств и последующему восстановлению нарушенных прав.

Можно ли предотвратить подобные случаи?

Да.

Собственникам рекомендуется:

• регулярно проверять сведения о принадлежащем им недвижимом имуществе в Государственном реестре;
• подключить сервисы уведомлений об изменениях в реестре;
• не передавать оригиналы правоустанавливающих документов посторонним лицам;
• своевременно сообщать правоохранительным органам о потере документов или подозрении на их использование третьими лицами.

Практический алгоритм действий

Если вы обнаружили неизвестные изменения относительно своей квартиры, рекомендуется:

1. Немедленно получить информационную справку из Государственного реестра вещных прав.
2. Установить регистратора или нотариуса, внесшего изменения.
3. Получить копии документов, ставших основанием для регистрации.
4. При наличии нарушений обратиться с жалобой в Министерство юстиции Украины (если спор подпадает под административный порядок рассмотрения).
5. Подать иск в суд о признании регистрационных действий незаконными и восстановлении права собственности.
6. Одновременно обратиться в правоохранительные органы при наличии признаков уголовного правонарушения.

Вывод

Государственная регистрация сама по себе не создает законных оснований для приобретения права собственности, если она проведена с нарушением закона или на основании поддельных документов. Украинское законодательство предоставляет собственнику эффективные механизмы защиты: получение информации из реестра, административное обжалование решений государственного регистратора, судебное восстановление права собственности и привлечение виновных лиц к уголовной ответственности. Чем быстрее собственник начнет защищать свои права, тем выше вероятность успешного восстановления законного статуса недвижимости.